Pisos turísticos en Madrid: qué ha cambiado con el Plan Reside.
Si estamos pensando en comprar un local, una vivienda o un edificio en Madrid para convertirlo en apartamentos turísticos, las reglas han cambiado mucho en el último año. Antes de firmar, conviene saber qué se puede hacer y qué no.
El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el llamado Plan Reside, una modificación del Plan General para proteger el uso residencial de la ciudad. Su aprobación definitiva fue el 27 de agosto de 2025, y está en vigor desde el 22 de septiembre de 2025.
Además, en 2025 han entrado en vigor dos cambios estatales que afectan a cualquier piso turístico, esté donde esté: la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y el nuevo Registro Único de Arrendamientos.
Una mala decisión de compra puede suponer que la actividad que queremos desarrollar no sea posible en ese inmueble. Por eso, como siempre recomendamos, antes de comprar o alquilar es recomendable obtener un estudio previo de la situación legal del inmueble y de la viabilidad urbanística de lo que queremos hacer.
Veamos los puntos principales:
1.- En el centro histórico. Se prohíben los pisos turísticos sueltos en edificios residenciales, incluso en planta baja. En los edificios que no son residenciales sí se permiten. Un edificio residencial completo puede destinarse a apartamentos turísticos solo si se dedica entero a ese uso, durante 15 años, con una licencia vinculada a su rehabilitación; después vuelve al uso residencial. Tampoco se permite transformar locales comerciales en pisos turísticos.
2.- Fuera del centro histórico. Se permiten los apartamentos turísticos en edificios completos, y los pisos sueltos que conviven con viviendas solo cuando están en planta baja o primera y tienen acceso independiente. En determinadas calles comerciales, que fija el propio Plan, se prohíbe convertir locales en viviendas o en pisos turísticos.
Por ejemplo, un local en planta baja con entrada propia desde la calle puede ser viable fuera del centro, pero no en el centro histórico. Por eso es tan importante comprobar la calle concreta antes de firmar.
3.- La comunidad de vecinos. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige que la junta de propietarios apruebe por tres quintas partes que una vivienda se destine a piso turístico. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos, y la comunidad puede subir hasta un 20 % la cuota de gastos de esa vivienda.
4.- El Registro Único de Arrendamientos. Desde el 1 de julio de 2025, para anunciar un alojamiento de corta duración en plataformas como Airbnb o Booking es obligatorio tener un número de registro, que asigna el Registro de la Propiedad (Real Decreto 1312/2024). El registrador comprueba que el uso es conforme con la normativa autonómica y local.
Recordemos que, además, la actividad tiene que cumplir los requisitos técnicos de cualquier alojamiento: protección contra incendios, evacuación, accesibilidad, ventilación, aislamiento acústico, etc. Son los mismos puntos que hay que analizar en cualquier cambio de uso.
En resumen, hoy en Madrid el camino más seguro para un inversor es el edificio completo, o los locales y viviendas que cumplen las condiciones de planta, acceso y calle. Antes de comprar, es recomendable pedir un estudio previo, y en Madrid capital existe además un informe de viabilidad urbanística del Ayuntamiento, que responde en el plazo de un mes.
Artículo redactado en octubre de 2026, con la normativa vigente a esa fecha.
Miguel Zumárraga es Arquitecto y CEO de Unidad Proyectos y Obras, empresa de Proyectos y Gestión de Obras de Reformas y Rehabilitación de Edificios.
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