Cómo gestionar la licencia de obra y de actividad.
Cuando vamos a instalarnos en un nuevo inmueble, o queremos comenzar un negocio en un local u oficina, muy probablemente será necesario realizar obras de reforma o adecuación. Y para ello se requiere la solicitud de algún tipo de licencia o autorización en el Ayuntamiento donde se encuentre.
Manejar bien la cuestión de las licencias puede ayudarnos a agilizar el proceso de puesta en marcha de la actividad económica que queremos desarrollar. Una mala gestión, puede provocar retrasos no deseados, paralizaciones de obra, o incluso la imposibilidad de desarrollar la actividad deseada.
Antes de comprar o alquilar una propiedad, es recomendable obtener un estudio previo de la situación legal del inmueble, y la viabilidad urbanística de las acciones que queremos desarrollar.
Si se trata de una vivienda, será bueno conocer, no sólo su estado físico, estado de conservación e identificación de posibles patologías constructivas, sino también cuál es su estado legal y urbanístico: si la construcción está legalizada, si tiene licencia de construcción y 1ª ocupación; cuál es la edificabilidad remanente en la parcela, si es viable realizar obras de remodelación o ampliación, si existe alguna irregularidad urbanística o algún expediente de disciplina urbanística, etc. Recordemos que algunos edificios están protegidos por las Normas Urbanísticas, y por ello tienen limitado el tipo de obras permitidas.
Por otra parte, si vamos a adquirir o alquilar un local para un negocio, lo primero que debemos comprobar es si la actividad a implantar está permitida por las Normas urbanísticas en dicha ubicación. El planeamiento de cada municipio establece los usos que son permitidos en cada ubicación; no todos los usos se permiten en todas las situaciones.
Además de comprobar la viabilidad urbanística de las obras y/o la actividad que se quiere desarrollar, también es necesario realizar un estudio previo de viabilidad técnica de la actividad. Existen ciertos requerimientos técnicos de protección de incendios, evacuación, ventilación, aislamiento térmico y acústico, etc, que debemos analizar de forma previa, para asegurarnos que será viable cumplirlos.
Por ejemplo, dependiendo del tipo de local o del aforo, la Normativa a veces exige al menos dos salidas de evacuación, con una separación mínima. Si la configuración del local no permite disponer de esas dos salidas, entonces no será viable implantar la actividad requerida. Lo mismo ocurre con otros requisitos, como rejillas de ventilación, máquinas exteriores de climatización, para las que muchos ayuntamientos exigen distancias mínimas a ventanas, que por las características del edificio a lo mejor no son viables. Y otros temas determinantes, como los requerimientos de accesibilidad que en ocasiones nos obligan a descartar algunos locales, por no ser posible implantarlos.
Una vez comprobada la viabilidad técnica y urbanística de las obras o la actividad a desarrollar, el siguiente punto es determinar qué tipo de licencia es necesario tramitar. En cada Ayuntamiento puede variar un poco la tipología o denominación de las licencias, pero en general nos encontramos los siguientes tipos:
1.- Licencia de obra mayor. Indicada para obra nueva y ampliación, o cuando las obras a ejecutar modifican la estructura o la configuración externa de los edificios.
Este procedimiento de licencia es el más complicado. Requiere proyecto de Arquitecto visado en el Colegio Profesional, y es necesaria la obtención previa de la licencia, antes de comenzar las obras, lo que a veces supone plazos prolongados.
2.- Licencia de obra menor. Algunos Ayuntamientos mantienen este tipo de licencia intermedia, para obras en edificios que no modifican estructura, pero que cambian la distribución interior, o renuevan las instalaciones generales. Suelen exigir proyecto técnico, pero no se requiere su visado. También los plazos de tramitación suelen ser menores. Este tipo de licencia, no es tan habitual, y tiende a desaparecer.
Por ejemplo, hasta la fecha el Ayuntamiento de Benalmádena requería este tipo de licencia para reformas en las viviendas, pero recientemente ha aprobado una resolución por la que no se elimina este requisito cuando se van a realizar obras de pequeña envergadura.
3.- Comunicación previa de obra menor (o actuación comunicada). Este es un trámite más sencillo, que muchos Ayuntamientos establecen para esas obras de pequeña envergadura en locales o viviendas. Consiste en la presentación de una documentación sencilla que expresa las obras a realizar y su coste. Como indica su nombre, se trata de comunicar de forma previa al Ayuntamiento que se van a realizar obras, pero no se requiere esperar a obtener la autorización, sino que se permite comenzar las obras inmediatamente después de presentar la comunicación. De esta manera se agiliza mucho el procedimiento y los plazos de comienzo de las obras.
Algunas veces el procedimiento establece la espera de un mínimo plazo antes de comenzar las obras. Por ejemplo en Marbella se requiere esperar 15 días desde la presentación.
4.- Declaración Responsable. Este procedimiento está indicado en la mayoría de Ayuntamientos para la implantación de una actividad comercial, de servicios o administrativa. La idea es presentar una documentación técnica en la que se “declara responsablemente”, (una especie de promesa o juramento), que se van a realizar determinadas obras e instalaciones para la adecuación del inmueble, y se va a desarrollar una cierta actividad, la cual también se describe.
Es algo más compleja que la Comunicación Previa, porque requiere justificar el cumplimiento de la Normativa técnica y sectorial de la actividad que vamos a desarrollar, y no sólo de las obras. Son los puntos que mencionábamos más arriba: Evacuación, Protección contra Incendios, accesibilidad, ventilación, salubridad, etc.
Sin embargo, en este caso también se pueden comenzar las obras de forma inmediata a la presentación de la documentación, aunque el Servicio Técnico del Ayuntamiento procederá posteriormente a la comprobación de la documentación y pueden darse posibles visitas futuras de inspección y comprobación. Es un trámite que se ha implantado en los últimos años en la mayoría de los Ayuntamientos con el propósito de agilizar la puesta en marcha de actividades económicas.
Hay que resaltar que los Ayuntamiento normalmente exigirán de forma posterior, una vez terminadas las obras, documentos que garanticen la correcta terminación de las acciones definidas en la Declaración Responsable: certificado final del Arquitecto, además de Certificados de instalaciones de electricidad, climatización y protección de incendios, entre otros.
En algunos Ayuntamiento, como por ejemplo Mijas, existe una Declaración Responsable también para obras en viviendas, que viene a ser como una Comunicación previa, pero con otro nombre.
Recordar que en todos los casos existe una tasa de tramitación y también el impuesto de obras, los cuales se cuantifican en función de la superficie del inmueble y del coste de obra expresado en la documentación, y que habrá que pagar al presentar la documentación.
Por otra parte, para todos los tipos de licencias, cuando se realizan obras tenemos el asunto de la gestión de residuos. Para ello, hay que definir la cuantía de dichos residuos, y solicitar en su caso la ocupación de la vía pública por los contenedores o las sacas, con un trámite paralelo. En muchas ocasiones, los Ayuntamiento cobran una cantidad a modo de fianza, para garantizar la correcta gestión de los residuos.
Miguel Zumárraga es Arquitecto y CEO de Unidad Proyectos y Obras, empresa de Proyectos y Gestión de Obras de Reformas y Rehabilitación de Edificios.
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