¿COMO COMIENZO LA REFORMA?

¿QUÉ DEBO HACER ANTES DE EMPEZAR LA REFORMA?
Cuando te planteas la necesidad de realizar la reforma de tu vivienda, puede ser que no sepas por dónde empezar. En este artículo voy a exponer algunos aspectos a tener en cuenta para comenzar con buen pie tu reforma integral.
– Proyecto.
Lo primero que tienes que plantearte es la posibilidad de realizar un “proyecto” de la reforma. Para ello puedes acudir a un Arquitecto experto en reformas. Si bien no es necesario un proyecto visado con demasiada documentación, es muy importante cuando vas a realizar una reforma integral que dispongas de un plano de distribución final de la obra, así como planos de instalaciones de fontanería y saneamiento, electricidad e iluminación.
Además, el Arquitecto diseñará los espacios de forma armoniosa y funcional, aprovechando el espacio; te podrá asesorar en la elección ellos materiales más idóneos y estéticos y podrá diseñar una adecuada iluminación y climatización de la vivienda.
Un arquitecto de reformas identificará la estructura del edificio, y te dará la seguridad de poder modificar la distribución de paredes, sin riesgo a afectar a la estabilidad del edificio.
Además, te ayudará con la localización de las instalaciones generales de fontanería y saneamiento, lo que te permitirá ubicar los cuartos húmedos (cocina y baños) en posiciones viables, donde puedan tener alimentación de agua y salida de saneamiento.
– Presupuesto de obra
También, y esto es muy importante, el pequeño proyecto debe incluir, junto con los planos de propuesta, unas mediciones de las actuaciones a realizar, cuantificando las superficies de actuación de cada partida.
Las mediciones te permiten pedir varios presupuestos a diferentes empresas, de manera que todas presupuesten sobre los mismos trabajos, y obtengas presupuestos que puedas realmente comparar, porque valoran la misma obra, y sabes que no estás comparando “peras con manzanas”.
Hay que ser cuidadoso al escoger la empresa de reformas. A veces lo barato sale caro. El precio no debe ser el único criterio de selección. Tristemente salen en los medios de comunicación algunos casos de estafas en reformas, y todos conocemos a alguien que ha tenido una mala experiencia al reformar su vivienda: retrasos continuados, parones de obra, trabajos inacabados, mala calidad de ejecución, etc.
Escoger una empresa solvente es muy importante para no tener sorpresas. El que haya un Arquitecto al frente es un plus de seguridad (un verdadero arquitecto, no un estafador).
Es bueno que tengas claras tus prioridades: el plazo, la economía y la calidad. No es fácil encontrar las tres B, (bueno bonito y barato) y que además sea rápido. Si tu prioridad es la máxima calidad, debes aceptar un coste mayor. Si la prioridad es un plazo muy ajustado de ejecución, tendrás que permitir ciertos detalles que no te convencen. Si quieres lo más barato, no puedes exigir materiales caros, y quizás tengas que aceptar plazo de ejecución algo más dilatado.
– Licencia
Hay obras muy pequeñas, (como cambiar azulejos en el baño o el solado de la vivienda, solo pintar el piso), que no requieren la solicitud de licencia (dependiendo del Ayuntamiento). Pero cuando ya se trata de una obra de mayor entidad, por ejemplo, cuando tiramos tabiques y cambiamos la distribución o modificamos las instalaciones de la vivienda, entonces hay que disponer del permiso del Ayuntamiento.
Para ello hay que tramitar la denominada Licencia de Obra Menor, siempre que no toquemos estructura ni se modifique la superficie construida.
En la mayoría de Ayuntamientos actualmente la licencia de obra menor se tramita por el procedimiento de Declaración Responsable. En dicho procedimiento se debe presentar los planos de estado actual y final, unas mediciones y presupuesto, y abonar las tasas de tramitación y el impuesto de construcciones y obras (ICIO).
La ventaja que tiene la declaración Responsable es que en cuanto se presenta en el Ayuntamiento se pueden comenzar las obras inmediatamente.
Lo mejor es contar con un Arquitecto experto para que prepare la documentación y gestione el permiso en el Ayuntamiento. Si ya disponemos del proyecto de la reforma, será mucho más fácil y rápido todo el proceso.
En muchos casos también hay que abonar un aval o garantía para la correcta gestión de los residuos de la construcción, que posteriormente se devuelve una vez terminada la obra y justificado que los residuos se han llevado a punto de recogida autorizado.
Y si se requiere la disposición de contenedores o sacas de escombros, también hay que tramitar el correspondiente permiso.
– La comunidad de vecinos.
En caso de tratarse de una reforma de un piso dentro de una comunidad de vecinos, debemos comunicar formalmente que se van a realizar las obras, indicando que no se tocará la estructura ni las instalaciones generales del edificio. Basta con esa comunicación, y no es necesario solicitar permiso de la comunidad, siempre que no afectemos a esos elementos comunes del edificio.
Es bueno disponer ya de la Declaración Responsable e indicar que se ha realizado dicho trámite, para que tengan constancia. Normalmente no es necesario aportarla a la comunidad, pero durante el transcurso de la obra es conveniente tener copia en la vivienda, por si surge algún inconveniente con un vecino, la policía, etc.
Por otra parte, es recomendable que la empresa de reformas que realice la obra tenga cuidado de los elementos comunes de la finca: ascensor, portal, escaleras, etc. Debes exigir una correcta protección de esos elementos, para que no se produzcan daños. Recuerda que el responsable último de la obra eres tú como promotor.
El ascensor se puede proteger con tableros de DM, las escaleras y pasillos con cartones y/o mantas, en ocasiones se pueden colocar plásticos para evitar el paso del polvo. Además, se debe realizar una limpieza diaria de las zonas comunes, aparte de la limpieza más profunda que se realice al terminar las obras.
Aparte de la comunicación formal a la Comunidad, y los horarios que indique la normativa municipal respecto al ruido, no está de más visitar a los vecinos que se verán más afectados por las obras, para comentarlo con ellos, y “acordar” un horario lo más favorable posible. Es sorprendente lo que una simple visita puede hacer para evitar quejas durante el proceso.
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Espero que estas líneas te ayuden a programar tu obra. En Unidad podemos ayudarte en todo el proceso: proyecto, licencia y obra, con un Arquitecto al frente que te brinda la solvencia técnica que necesitas.