En un artículo anterior adelantábamos algunas cuestiones básicas a la hora de escoger una vivienda que comprar.
En esta ocasión vamos a explicar algunos aspectos técnicos que afectan a la calidad y por tanto al valor de una vivienda, y pueden ayudarnos a escoger la vivienda más adecuada.
– La legalidad urbanística de la vivienda
Es importante que verifiquemos el estado urbanístico de la vivienda, sin dar por sentado o presuponer que todo está OK.
Hay que comprobar si existió licencia de obras y si se obtuvo la licencia de primera ocupación en el Ayuntamiento.
Comprobar que la construcción es conforme a la Normativa Urbanística. Puede ocurrir que la vivienda no esté legalizada en el Ayuntamiento, y en ese caso hay que averiguar si es posible legalizarla, conforme a la Normativa Urbanística de aplicación.
– Análisis de lo indicado en las Escrituras, el Catastro y el Registro
Debes verificar los documentos legales de identificación de la vivienda: Escrituras anteriores de Compra Venta, inscripción en el Registro de la Propiedad, y descripción en Catastro. Comprobar si todas las descripciones coinciden, y se corresponden con la realidad física de la vivienda
Ocurre en ocasiones que la vivienda tiene licencia de primera ocupación, pero hay algunos espacios que no están reflejados en Catastro, en Escrituras o en el Registro., por ejemplo en la buhardilla o en el sótano.
– El año de construcción.
Lógicamente, el año de construcción determina el valor de una vivienda. No es lo mismo una vivienda construida en los últimos 10 años, que una vivienda que tengas 50 años de vida. El estado y materiales en general van a estar afectadas por la antigüedad que tenga la vivienda.
No es sólo lo que ves; los acabados pueden haberse renovado recientemente, pero la estructura, y las instalaciones pueden ser de origen y a veces presentar deficiencias técnicas.
Hay que verificar en todo caso que la estructura está firme y ben buen estado, que no existen grietas de asiento o movimientos de estructura; comprobar si las instalaciones de fontanería o electricidad han sido renovadas en algún momento posterior, etc.
Un Arquitecto de Rehabilitación puede identificar estos aspectos.
– El estado general de conservación de la vivienda.
Además de la antigüedad de la construcción, tenemos que analizar el estado general de la misma, pues a veces viviendas antiguas se encuentran en perfecto estado de conservación, y viviendas más modernas han sido descuidadas o maltratadas. El estado de las paredes, los muebles de cocina o los sanitarios y el solado son determinantes para decidir si esa vivienda va a requerir una reforma integral o tan sólo un pequeño acondicionamiento.
– El aislamiento térmico y el tipo de ventanas que contiene
Este es un aspecto que a veces no se considera, pero que determina la calidad de una vivienda, el confort que vamos a tener al habitarla, y el consumo de energía y por tanto el coste de mantenimiento de la misma.
Muchas veces este aspecto está relacionado con el año de construcción; por ejemplo, hasta 1979 no había una Norma Técnica que exigiera aislar las viviendas. A partir de ese año fue de obligado cumplimiento la Norma Básica de condiciones térmicas CT-79, donde se indicaban unos aislamientos térmicos mínimos.
Posteriormente se ha ido regulando e incrementando el aislamiento obligatorio, hasta llegar al Código Técnico de la Edificación en sus diversas actualizaciones, que en su Documento Básico de Ahorro de Energía CTE-HE fija unos aislamientos mucho mayores.
Por ello, según la fecha de construcción de la vivienda, sabremos qué aislamientos térmicos mínimos presenta, sin necesidad de abrir huecos para comprobarlo.
También debemos indagar si se han hecho reformas importantes que incluyeran mejoras en la envolvente térmica.
– Las ventanas.
Relacionado con lo anterior, es muy importante verificar qué tipo de ventanas tiene la vivienda. En España existe un enorme parque de viviendas de años 50, 60 y 70 con ventanas de carpintería de aluminio y vidrio sencillo, con pésimo rendimiento térmico.
Al igual que el aislamiento de paredes y cubiertas, las características de las ventanas van a determinar el confort y el coste de mantenimiento de la vivienda.
Son aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de valorar y escoger la vivienda. Nos ayuda a comparar varias opciones y escoger la más óptima. No quiere decir necesariamente que desechemos una vivienda con mal aislamiento o ventanas, pero sí tener en cuenta que en es caso lo más recomendable será realizar una reforma de la vivienda con mejora de la eficiencia energética actuando sobre la envolvente térmica.
Un Arquitecto experto en rehabilitación y reformas puede ayudarte a identificar estos aspectos y aconsejarte sobre las acciones de rehabilitación energética que se requieren en la vivienda.
– La orientación principal de la vivienda
Decimos que una vivienda tiene orientación Sur, Oeste, Norte o Este, en función de hacia dónde se oriente la fachada principal.
Si la orientación es Sur, la vivienda tiene más luz natural todo el año. En invierno, cuando el sol tiene menor elevación, entrará hasta dentro de la vivienda, aumentando la luminosidad y calentando. En verano, cuando el sol tiene mayor elevación, con pequeñas protecciones en los huecos se impedirá que el sol entre, para que no recaliente la vivienda.
Hay espacios que son más adecuados al Norte, como la cocina, y otros que encajan bien al este, como los dormitorios.
La orientación se complementa con las vistas que se tengan al asomarse por las ventanas. Si tiene un edificio cerca, si está delante de un parque, etc.
– Si tiene ventilación cruzada
Además de la orientación de la fachada principal y las vistas, es muy bueno que la vivienda tenga ventilación cruzada. Con esto indicamos si tiene ventanas a fachadas opuestas, o al menos fachadas perpendiculares, de manera que en su caso podemos abrir ventanas en uno y otro extremo y se produce una corriente de aire natural que ayuda a la ventilación de la vivienda.
En ocasiones, cuando no tenemos esa posibilidad de ventilación cruzada, podemos instalar un sistema de ventilación con recuperación de calor, para ventilar adecuadamente la vivienda.
– El aislamiento acústico.
Este es un tema que cada vez preocupa más a las personas. Si la vivienda tiene paredes medianeras o forjado s con poco aislamiento acústico, va a permitir la entrada de ruidos de las viviendas colindantes con las consiguientes molestias y falta de intimidad.
Puede ser difícil identificar este aspecto en una visita con la inmobiliaria, pero es un aspecto que debemos tener en cuenta y analizar con un Arquitecto de reformas, para platear una solución al realizar la reforma integral de la vivienda.
– La distribución que tiene la vivienda
Hay viviendas que presentan pasillos larguísimos, con la consiguiente pérdida de espacio, o que tienen el paso al dormitorio a través de la cocina, o el comedor lejos de la cocina. Viviendas en las que la distribución no es adecuada.
En esos casos debemos plantarnos la posibilidad de realizar una reforma integral de la vivienda. Para ello es recomendable contratar los servicios de un Arquitecto de reformas, que pueda diseñar una distribución eficiente, con recorridos fluidos, aprovechando el espacio y la luz natural.
Cuando pretendemos modificar la distribución de la vivienda, demoliendo tabiques, se requiere la intervención de un Arquitecto experto, para identificar la estructura del inmueble, de manera que no se afecte en las posibles demoliciones.
También hay que localizar las acometidas de agua y saneamiento, lo que determina la posible ubicación de baños y cocinas tras la reforma integral de la vivienda.
– Las calidades actuales de los materiales
Este aspecto es muy evidente, y no pasa inadvertido cuando buscas una vivienda para comprar.
Materiales de baja calidad te pueden indicar la necesidad de realizar una reforma de la vivienda, y en todo caso te pueden ayudar a valorar correctamente la vivienda en comparación con otras de la zona, y a negociar el precio de compra.
– Las características de las zonas comunes
Además de la vivienda en sí, debemos analizar las zonas comunes del edificio; si tiene ascensor, las calidades de los materiales en las escaleras, si tiene aparcamiento, etc. Todo ello redunda en la calidad de la vivienda, y nos ayuda a escoger la vivienda más adecuada, y a negociar el precio de compra.
– Las posibilidades de modificación y reforma
Todos estos aspectos mencionados nos van a indicar si la vivienda requiere una reforma integral.
En ese caso hay que analizar qué posibilidades puede tener esa vivienda. Si se puede modificar la distribución demoliendo tabiques, si se requiere renovar las instalaciones de fontanería y electricidad.
Un arquitecto de reformas puede diseñar la mejor distribución de la vivienda, con espacios funcionales y con buenas circulaciones, aprovechando la luz natural, y con estilo elegante y moderno.
Cuando vamos a realizar una reforma integral de la vivienda, merece la pena plantear una rehabilitación energética de la misma. Con un poco más de inversión vamos a conseguir una mejora en la eficiencia energética que redunde en ahorro y en mayor confort al habitarla. La posibilidad de renovar el sistema de climatización va a afectar de forma crucial este aspecto.
En Unidad Proyectos y Obras hemos realizado múltiples reformas integrales de viviendas, oficinas y centros educativos, y podemos asesorarte sobre los pasos a seguir. Estamos a tu disposición para que un Arquitecto experto en reformas y rehabilitación de edificios te ayude en la reforma de tu vivienda.
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